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环一线城市房价蹿升引发争议:刹车还是去库存?

2016年05月11日来源:搜狐焦点本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

上海楼盘、深圳楼盘等一线城市近来出台政策,抑制房价过快上涨。随之而来的是环一线城市的房价迅速蹿高,地方政府为此收紧房地产政策,由此引发争议:政策该踩刹车还是趁机去库存?

最新数据显示,上海、深圳出台房价调控政策“满月”后,两地楼市交易量都出现50%左右的回落。与此同时,环一线城市的楼市量价接力“蹿升”,势头还蔓延到附近的二三线城市。

在上个月住宅价格环比涨幅居前十位的城市中,环一线城市就占了80%。另外,毗邻一线城市的省份如广东、浙江、河北等城市,房价收入比分别以9.4年、8.5年、7.3年领先全国。对这组数据,正在看房的北京楼盘市民张先生最有体会:

张先生:我们去了一下河北省怀来市,这是北京周边。去了之后发现有很多从北京过来看房的人。我和房产中介聊了一下,发现这块最近一直都很热。

相比一线城市,为什么它周边城市的房价涨幅能后来居上呢?中原地产首席分析师张大伟分析,环一线城市房产的预期收益更大。另外,一线城市的限购政策也把部分需求挤压到周边城市:

张大伟:首先一线城市经过几轮的价格上涨,房价都是处于很高的位置。一线城市的辐射区,价格大部分还是在一万多,最多两万多。在溢出性的改善、投资和刚需等多方面影响下,一线城市的辐射区变得火热了。第二个原因是政策因素,即使是在没有政策调控的时候,一线城市也是限购的,但是一线城市的周围区域没有限购限贷的约束。

需求外溢加上政策调控,让二三线城市的楼市升温成为普遍现象。数据显示,4月份二线城市合计土地出让676宗,土地出让金超过1224亿元,环比上涨29%,成交楼面均价和平均溢价率都创下最高历史纪录。但一线城市4月成交土地只有11宗,北京、深圳没有成交。张大伟认为,无论哪类城市,房价骤热骤冷都不是正常现象,需要政策调控:

张大伟:那么过快的上涨和过快的下调同样不是健康的状态。所以现在来看,未来房地政策的方向肯定是托底盖帽并进。

正如张大伟所说,河北环京四县市,长三角地区的合肥楼盘、南京楼盘,毗邻深圳的惠州楼盘等城市开始收紧政策。河北廊坊出台9条稳控楼市措施,对下辖的三河等地实施限购;南京市宣布商品住宅项目价格将设“涨停区间”,根据房产价格设置不同幅度的年化最高涨幅;惠州则规定,小微贷款及消费贷额度要变低。

从另一方面来看,这些地方政策的变化也引发了争议:我国楼市仍有去库存目标,大多数二三四线城市的任务尤其严峻。那么,面对一线城市转移的购房需求,环一线城市为什么不趁机去库存,反而在政策上踩了刹车呢?

根据去年房地产企业披露的年报,137家上市房企存货总计超过3万亿元,以绿地为首的A股5大房企存货占比超过42%,不少企业面临存货周转次数减少、存货周转天数变长的问题。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,在这样的背景下,环一线城市的刹车踩得有点急:

陈云峰:我觉得在二线城市房价热起来之后,不要急于出台措施。如果观察三个月左右,成交量仍然比较大,而且房价也出现大幅度的上涨,我觉得可以考虑采取一些降温的措施。成交量大或者房价上涨以什么为标准呢?我觉得成交量环比或同比增长超过30%,去库存的措施减弱一下就可以了。

在陈云峰看来,借助一线城市的外溢需求,带动周围二三线、甚至四线城市去库存是个好机会。正常的需求推动房价上涨,不会影响市场健康:

陈云峰:一线城市热销,传导给了二线城市,二线城市再过三四个月也会传导给三四线城市。前一段时间整个市场还是被压抑的。这样的话我们还需要判断一下,比如推动成交量上升的都是正常的刚性需求、改善性需求和正常投资需求,都没有什么大惊小怪的。

但中原地产首席分析师张大伟不认同这个观点,他认为房价波动幅度过大都要调控,外溢需求不能成为一线周边城市去库存的主要政策。如果没有配套产业,这些城市楼市的繁荣也只是暂时的:

张大伟:这不能成为三四线城市去库存的主要政策,因为三四线城市如果没有产业转移,人口不可能因为一线城市收紧限购就回流到三四线城市。总体而言这是一个系列政策,不能期待一二线城市降温来带动三四线城市,有可能一二线城市降温了,如果产业没有转移到三四线,整个市场就都会降温。

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