2016城市观点论坛福州行观点答问：房地产需要去杠杆吗？

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杠杆化是房地产交投与房价不断攀升的原因吗？去杠杆化之后的楼市能否继续承担中国经济稳增长的重要作用？去杠杆后的楼市生态又会是怎样？

提问主持：戴德梁行厦门楼盘公司总经理潘育敏女士

答问嘉宾：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

潘育敏：刚才很感谢陈淮教授完全把这个问题一点一点讲的非常清楚，本来大会给我这边准备了最主要在这个环节中的问题就是中国的楼市需要去杠杆吗，其实我相信都不用我问，刚才教授已经聊得非常清楚了。他不但从杠杆是什么，还有杠杆对房地产业重要的作用，以及现在我们目前楼市出现的问题，为什么大家这么针对去杠杆，这几点讲的非常清楚。我稍微总结一下，其实陈教授这边主要讲杠杆及本身并不是一件坏事，对于我们房地产业的发展也是一个非常重要的因素，问题是出在了目前我们整个房市的一些漏洞上面，目前系统上在应用杠杆上面的漏洞，无论从政府方面或者是个人买家或者是开发商各个角度层面做了一个分析，而且正常的杠杆不单只是要用，而且是要用好，特别是对于培育我们庞大的一个中产阶级是非常有用的，因为我相信在座的很多开发商也是非常理解，对于我们未来的房市能够有一个后劲，能够后续发展还是需要一个庞大中产阶级消费能力的群体才能够支撑我们未来的发展。

刚才听了有一些问题，刚才陈教授对标了一下国外，特别是美国目前在利用杠杆方面的状态。今天在座有很多也是来自于开发商的群体，在开发商这边我们也很长时间就已经讲到了在美国很少把商铺或者小街铺卖给私人买家，风险很难控制得住。在国外通常通过房地产投资信托能够把风险通过资本市场比较平衡的分散出去。那在这里，我想请问陈教授一个问题，这个东西在国内讲了很久，其实很多开发商自己也是很想做这个事情，我相信开发商很多都知道住宅很好做，如果是搭上公建，现在政府比较聪明，很少都是住宅地，很多搭了大量的公建项目。很多开发商觉得这部分也是一个压力，很想通过金融工具更好把这个问题解决，可是这个事情在中国讨论了这么久，能不能请陈教授分享一下观点，我们现在究竟是市场或者政府方有什么样的考虑？是否现在市场条件已经成熟能够做这个事情？

陈淮：主持人说的这个问题，我申明一下，我是个学者，我不知道政府怎么想。一个市场不是只有买和卖，特别是房地产这种长期不动产资产性的东西的买卖和持有和买衣服、买鞋子，甚至和娶媳妇都不一样，娶媳妇是贬值的，媳妇越来越老，房子越住越新，越住越值钱。我们老以为有了供和求就完了，不是的，中间有债权人、投资者的广泛参与，我们调控十多年才懵懵懂懂知道了一点。所以这一届政府把过去国八、国十、国五条坚决抑制打击投资性需求这句话改成鼓励机构和个人买房出租，发育租赁市场。更多的是金融化的投资，流动性好的投资，不特定群体市场化的投资。

REITs并不是机构支配人他的钱，是我们大家的钱，他这个机构并不是他自己是一个公司我这个资产，是替人理财。第二层意思REITs这种东西需要一个和房地产并列的庞大的足够强的市场，你问的这个话题可以让我说到明天天亮，房地产这种产业与煤炭、钢铁、石油、石化不一样，不一样在哪儿？同样需要资本市场，我刚才说的这些传统重工业通常最依赖的是股权融资的市场，像发行股票我有两千万的炼钢能力和一千万的装置，你买了我的股票，你的对标物，你钱的指向是与实物资产相对应，房地产业的开发商没有多少自己的资产。尽管买了地和建的房子是不动产，对这个企业来说它是一个流动性的资产，我拿去卖，不适合用股权融资，最适合用债券融资，包括REITs实际上是一种债权和股权之间的一种杠杆方式。你说它是股权，它又不是股权，REITs买了股票把这个房子买下来。投资者又不是要这个房子本身，可以流动的，我为了获取相对长期稳定回报为目的，就具有债权性质。这样一个多重、多样、多层的市场，才能够完成所谓的去杠杆化和房地产业的健康发展。

潘育敏：另外一个刚才也提到了供给侧改革，刚才陈教授演讲的时候也是一针见血，说的是非常到位。刚才说到供给侧改革无非对于房地产业三样，资本、土地和人力。最需要改革的资本和土地都是控制在政府的手上。我也想替各位请教一下陈教授，因为这两方面其实对于我们像开发商这样一个群体来说，其实他们能够做或者能够准备的东西也是很少的。也想听听陈教授这边的建议，在大谈供给侧改革这样子一个宏观背景下，您觉得我们开发商是要有什么样的心理准备？或者是说对于他们来说怎么样才是一个比较好或者是一个比较良性的市场的状况呢？

陈淮：又问了一个很难回答的问题。

潘育敏：因为我觉得简单的你刚才都已经回答很清楚。

陈淮：咱们构建和谐社会，我怎么样和和谐相处，这个没有办法回答。三分之一是一个好的结论，三分之一要谈谈你的缺点，三分之一要把你老婆培养好。哪有一概而论，怎么能够和谐相处，我们怎么改，我坦率、不客气、不好意思的说三分之一准备去死。什么叫优化，优胜劣汰，提高我们这个产业的质量，就等于有一部分劣质的个体被淘汰。亿万年来狼不断追逐羊群，你给儿子讲故事，大灰狼很坏，羊群很好，就是那帮不好的让狼吃了，羊群才进化。我们供给侧改革有三分之一坦率说恐怕要被淘汰，淘汰的速度越快，效率越高。

第二个最先进化的成长为优质的企业，不一定大企业就好，大一定大的就最有效率，死的都是大企业，金融危机死的世界500强。进化论有两句话八个字，一个优胜劣汰，但是后四个字比前四个字更重要叫适者生存。老虎吃大象，兽中之王，是濒危保护动物。人不保护，它就灭种了，人类多聪明，想尽了物理、生物的办法，听说谁把蚊子消灭了。适者生存，一个市场需要大大小的市场主体，每个人都有他自己的生存能力。比如说通常一个比较大的开发商，开发商主体，一个金融主体，这两个主体但他可能资产持有，各自独立，开发商拿了一块地建的时候，建到一定程度，金融主体把他作为专业销售机构或者持有机构买了，开发商就真正的从负债风险、债务风险、价格风险、市场销售风险中解脱出来，我拿一个差不多合理的回报，将来销售机构卖的房价贵，我不眼红。市场不好了，卖了赔的是他的。我们现在有一个改革促进这样的发展就是营改征，当然金融机构、金融市场不是开发商自己能做的，需要一个社会化的共同发展。我们要不断推动政府往他该做的方面做，我们政府的改革，我给你再说一句，没有一个高瞻远瞩，独揽全局的领袖，我们迄今为止所有改革都是被动的实践推动。个体户、私人私营企业怎么来的，就业失业的压力。当时没办法，政府包不了，大集体包不了，国企包不了，你自谋生路。我们总是在倒逼的改革下迁徙，但是我想房地产业是一个作为开发商市场主体和老百姓(603883,股吧)住房人这个主体共同推动的一个市场，不管你政府愿意不愿意，主动不主动，效果高还是低，最终我想我们是会进步到这一步，何况我们现在还有互联等非常有效率的技术手段，逼着你，你用活下去，不用你死，就这么简单。

谢谢！