叶檀：一二线城市房地产投资安全边际依然较高

发布时间： 2016-05-09 09:20:50

来源：搜狐焦点

分类：本地楼市

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[摘要]一线城市的楼市在受到调控政策的某些限制后，进行房地产投资有了一定的风险。但房地产依然在按自己的逻辑推演。

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一线城市的楼市在受到调控政策的某些限制后，进行房地产投资有了一定的风险。但房地产依然在按自己的逻辑推演。

虽然笔者认为房地产的黄金时代已经过去了，但白银时代还在，白银时代的特征是整体不会大幅下滑，不过区域分化在加剧。

整体不会大幅下滑的逻辑是货币与流动性；而区域分化的逻辑是城市群与消费能力、政策。

货币流动性总体依然存在过剩的状况，这从百富榜入门门槛到日用品上涨可以感受到。另据交通银行连平与陈冀的报告，自2015年6月以来，信贷增速已升至15%左右，同时M1增速也持续走高，2016年3月达22%。

由于统计数字反映的信贷增速并非真实的信贷增长，加上地方政府债务置换因素，实际信贷增速有可能更高。在置换债务中银行贷款比例分别为三分之二、百分之百的情况下，2016年实际信贷余额增速可能会达到16.9%和18.2%。

如果上述报告关于货币增速的分析属实，那么房地产整体下行是不现实的。按照国家统计局最新公布的3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别有62个和54个；持平的城市个数分别为0个和3个；下降的城市个数分别为8个和13个，分别比上月减少7个和15个。在二手住宅价格环比上涨的54个城市里，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

从最新的数据看，房地产整体热度不减，但城市间分化严重。在城市群重组的过程中，投资者对不同城市的预期呈现出明显的三六九等。

根据中国指数研究院的数据，4月全国300城土地出让金总额为1495亿元，环比增加14%，同比增加77%。其中，二线城市土地出让金总额就达到1176亿元，占比近八成，环比增加33%，同比增加247%；三线城市土地出让金总额为313亿元。

责任编辑： qiuyun

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