各路资本围猎深圳城中村 长租公寓井喷式发展

[摘要]随着城市更新为代表的城市化进程加快，渔农、岗厦、大冲、水贝......一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。

水贝村旧改现场　　福田区景田新狮村的魔方公寓

以前“种田”，现在“种房”，这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。如今各种“改造”不断推进，各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。

随着城市更新为代表的城市化进程加快，渔农、岗厦、大冲、水贝......一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。

以前“种田”，现在“种房”，这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。不仅如此，城中村承载着不少深圳人的青春与梦想，但同时也是城市发展和社会管理需要面对的一个难题。正是这样，各种“改造”不断推进，各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。

这边在“种房”

那边房企在圈地

深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。目前，深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。

5月的一天，深圳罗湖区水贝村，高温下的空气白茫茫的。张小姐站在旧村大门前，往里面正在施工的工地不停张望。她是水贝村本地人，从小住在这，她告诉记者自己时常会回来看看旧改的进度。

“当时开始谈判时，开发商给出稍高于市场价的每平方米40000元进行补偿，即使按照那个价格，每户人家都至少千万级别，但当时基本所有原村民都是要回迁房。”张小姐回忆说，“但正式开始拆迁到现在，还有很多栋旧楼没拆完，深圳房价如今跟几年前也不是一个级别，如果现在建好每平方米卖六七万不成问题，周边还都是珠宝产业集聚区。”

如今，“种房”种出来的面貌是，每户村民所拥有的房产不是用“套”来计算，而是用“栋”来计量。城中村旧改的财富效应到底有多厉害？曾有报道指出，深圳岗厦村原住民中的亿万家族或有20多个，而个人资产过亿的或接近10个，这些都得益于城中村旧改。

在尝试了填海造地后，深圳寄望于通过旧改向“内”要地。早在2014年深圳住宅用地90%以上都来自城市更新。据中原地产和美联物业统计数据，去年共成交土地面积约134万平方米，较上年减少约三成，远远不及旧改释放出近700万平方米的用地规模。这也造就了深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。近年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。

深圳市的城市更新要追溯到2004年，当时深圳市政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌的问题，而不是从节约利用土地的角度来考虑，重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。由于新入市的旧改项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，各开发商纷纷将旧改项目当成“香饽饽”，建成利润率更高的高端住宅。

在如今深圳高房价和高地价的背景下，城中村和旧住宅小区的价值更加突出，开发商的热情也前所未有的高涨起来。“跟一些本地朋友聚会聊天，才发现如今深圳很多城中村和旧住宅小区都有开发商进驻，但目前来看都是先占着圈地，太惊人了。”张小姐对记者说道。

据记者调查，除了已经建成的项目以及市场熟知的南山白石洲、福田区岗厦村以及罗湖区蔡屋围，许多深圳城区里的城中村和旧住宅小区其实已经被各家房企争相“圈地”。包括由华润置地主导的罗湖区莲塘片区改造；招商地产也在去年传出争取罗湖区广场北片区的旧改，而该片区此前一直被认为是鸿隆控股与广州粤海旗下天河城集团的“囊中之物”；湖贝新村和布心村则由京基集团提出旧改意向；位于福田的上沙旧村被中洲集团收入囊中；南山区的南光村则由阳光华艺房地产公司提出旧改；位于罗湖区黄贝岭的华丽西村已经有国香地产进驻，而国香地产的背后则是恒大地产的身影，恒大也已经进驻南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村和旧住宅小区旧改项目。作为过去“旧改大户”的佳兆业，截至去年底至少持有深圳8个旧改项目，其中也包括南园新村的改造。

从上述名单可以看出，深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。一位小型开发商的相关负责人对记者表示，面对城中村旧改这块大蛋糕，他们的确显得有些有心无力，很难从大型房企手上“抢到”项目，起码与村民谈判赔偿条件就没有大型房企开出的“诱人”。不过，各开发商争相抢“圈地”，并不代表最终“得手”，因为从深圳规土委旧改确认后，实际开发商还是有很大变数。旧改审批流程相对复杂，同时由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。